Какво е Регламент (ЕС) 2024/1028?
Регламент (ЕС) 2024/1028 е първият специализиран европейски акт, насочен изцяло към сектора на краткосрочното отдаване под наем, ваканционните имоти, апартаментите за нощувки и платформите като Airbnb и Booking.com. Той не решава дали един имот може да се отдава краткосрочно това остава уредено от националното законодателство. Регламентът въвежда обща рамка за регистрация, обмен на данни и контрол на краткосрочните наеми в ЕС.
На практика това означава, че след 20 май 2026 г. секторът на краткосрочните наеми в България ще бъде подложен на много по-строг и автоматизиран контрол.
Трите най-важни промени за собствениците на имоти
1. Проверка на регистрационния номер
След май 2026 г. платформите за краткосрочно отдаване под наем ще трябва да валидират регистрационните номера на обектите. Ако номерът не е валиден, не е активен или не съществува в системата, обявата може да бъде спряна.
Практически извод: ако отдавате апартамент в Airbnb, имот в Booking или ваканционен имот в България, трябва да имате изрядна регистрация.
2. Автоматичен обмен на данни
Платформите ще подават данни за:
- брой нощувки
- брой гости
- реализирани приходи
Това засяга пряко всички, които се занимават с краткосрочни наеми, управление на Airbnb имоти, Booking апартаменти, ваканционни имоти под наем и туристическо настаняване в България.
3. Ограничаване на неизрядните обяви
При несъответствия платформите могат да ограничат видимостта на обявата или да спрат възможността за нови резервации. Това означава загуба на приходи, по-ниска заетост и отпадане от пазара.
Какво е значението на ЕСТИ?
ЕСТИ е централна система за туристическа информация и ще играе основна роля при проверките на обявите за краткосрочно настаняване, Airbnb имоти, Booking имоти и други обекти за нощувки.
Ако имате регистрация, но данните ви не са коректни или не работите изрядно с ЕСТИ, това може да доведе до проблеми с обявата ви след 20 май 2026 г.
Данъчен аспект: НАП ще има по-ясна картина
Самият регламент не въвежда нови данъци, но прави сектора много по-прозрачен. За собствениците на имоти за краткосрочно отдаване под наем това означава, че приходите от Airbnb, Booking и други платформи ще бъдат много по-лесно проследими.
Затова е важно да се прегледат:
- декларирането на доходите
- задълженията по чл. 97а ЗДДС
- туристически данък
- облагането на доходи от краткосрочни наеми
- правилният модел за управление на имот под наем
Какво трябва да направите още сега?
1. Проверете регистрацията на имота
Уверете се, че имотът е регистриран правилно като място за настаняване.
2. Проверете дали сте изрядни в ЕСТИ
Ако отдавате имот краткосрочно, ЕСТИ вече не е формалност, а ключова част от законното опериране.
3. Прегледайте обявите си в Airbnb и Booking
Проверете дали регистрационният номер е въведен правилно и е видим в обявата.
4. Подредете данъчния си статус
Приходите от краткосрочно отдаване под наем трябва да са правилно декларирани.
Как ще се отрази това на пазара?
Очаква се новите правила да доведат до изчистване на част от сивия сектор при краткосрочните наеми в България. Това е добра новина за коректните собственици, за инвеститорите във ваканционни имоти, за фирмите за управление на имоти и за всички, които развиват устойчив бизнес с Airbnb апартаменти, Booking обяви и апартаменти за нощувки.
При по-малко нерегистрирани обекти пазарът ще стане по-конкурентен, но и по-справедлив.
Как ние помагаме на собствениците
Като компания за управление на имоти и краткосрочни наеми, ние помагаме на собствениците да бъдат подготвени за Регламент (ЕС) 2024/1028, като съдействаме за:
-
- по-добра организация на обявите в Airbnb и Booking
- административна изрядност
- работа с ЕСТИ
- по-добро управление на резервации
- оптимизация на приходи от краткосрочно настаняване
- професионално управление на Airbnb имоти
- цялостно управление на ваканционни имоти
Ако отдавате апартамент за нощувки, ваканционен имот, жилище в Airbnb или имот в Booking, сега е правилният момент да проверите дали сте готови за промените през май 2026 г.
FAQ
Регламентът задължава ли ме да регистрирам имота?
Не директно, но ако нямате валиден регистрационен номер, обявата ви може да бъде деактивирана.
Ако имам регистрация, но не съм изряден в ЕСТИ?
Да, това може да създаде проблем. ЕСТИ ще е ключова за проверките.
Ако вече плащам данъци, регламентът засяга ли ме?
По-скоро косвено. За изрядните собственици това е положителна промяна, защото ограничава нелоялната конкуренция.