Airbnb и Booking в България: данъци, регистрация и туристически такси през 2026 г.

Краткосрочният наем не е просто обикновен наем

Една от най-честите грешки е краткосрочното отдаване през Airbnb и Booking да се разглежда по същия начин като стандартен дългосрочен наем.

При предоставянето на краткосрочно настаняване дейността има характеристиките на хотелиерска услуга. НАП също разглежда краткосрочното предоставяне на имоти чрез онлайн платформи отделно от обикновения дългосрочен наем. В зависимост от конкретния случай могат да възникнат задължения за патентен данък или данък върху доходите, ДДС и осигурителни вноски.

Затова правилният данъчен режим трябва да бъде определен според това кой извършва дейността, как е регистриран обектът и какъв е неговият оборот.

Трябва ли да имате фирма?

Не задължително.

Законът за туризма изрично позволява хотелиерство в стаи за гости, апартаменти за гости и къщи за гости да се извършва и от физическо лице, което не е търговец. Това важи включително когато апартаментът е част от жилищна сграда.

Тоест собственик на един апартамент може да започне законно краткосрочно отдаване, без задължително да създава ЕООД или друга фирма.

Това обаче не означава, че няма данъчни и административни задължения.

Регистрация на апартамента в общината

Днес Законът за туризма определя стаите за гости и апартаментите за гости като места за настаняване клас „В“.

За тях се прилага режим на регистрация, а не стандартната категоризация със звезди, характерна за хотелите и част от другите места за настаняване.

Заявлението за регистрация на апартамент за гости се подава до кмета на съответната община от лицето, което ще извършва хотелиерската дейност, или от негов упълномощен представител. Законът предвижда деклариране на данни за обекта и основанието, на което лицето има право да го използва.

Важно е и друго: туристически услуги чрез онлайн платформа могат да се предлагат само за категоризирани или регистрирани места за настаняване.

С други думи, правилната регистрация на имота трябва да бъде една от първите стъпки преди активното му предлагане за краткосрочно настаняване.

А необходимо ли е съгласие от съседите?

Това е един от най-разпространените митове, останал от дискусиите около промените в Закона за туризма през 2019–2020 г.

Действащият режим за регистрация на апартамент за гости не предвижда старото широко обсъждано изискване собственикът да събира съгласие от над 50% или 100% от всички съседи в жилищната сграда. Законът изрично допуска хотелиерство в апартамент за гости, включително когато той е част от жилищна сграда.

Разбира се, гостите трябва да спазват правилника на етажната собственост и нормалните правила за ред и спокойствие в сградата.

Какво е ЕСТИ и защо е задължително?

След регистрацията на обекта идва още едно важно задължение – подаването на информация за настанените гости в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ).

Министерството на туризма посочва, че всички хотелиери, включително физически лица, предоставящи настаняване в апартаменти за гости, трябва да подават информация към ЕСТИ.

На практика това означава, че при всяка резервация трябва да бъдат събрани необходимите данни за гостите и те да бъдат отчетени по установения ред.

Това е административна дейност, която често остава невидима за собственика, но е съществена част от законното управление на краткосрочен имот.

Туристически данък

За реализираните нощувки се дължи и туристически данък към общината, в която се намира имотът.

Размерът му се определя от съответния общински съвет и затова не е еднакъв за цялата страна. Данъкът се изчислява според броя на реализираните нощувки и приложимата ставка за съответния вид място за настаняване.

Точното отчитане на гостите в ЕСТИ е важно и по тази причина – системата позволява реалните нощувки да бъдат проследявани и съпоставяни с дължимия туристически данък.

Патентен данък или данък върху дохода?

Тук няма един универсален отговор за всички собственици.

При определени условия физическите лица, включително еднолични търговци, които управляват места за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирани с една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма, могат да попаднат в режима на патентния данък. Размерът му се определя от съответната община.

При други случаи доходите се облагат по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица или по Закона за корпоративното подоходно облагане, когато дейността се осъществява чрез дружество.

Затова не е правилно автоматично да се приема, че всеки Airbnb апартамент се облага просто с „10% данък върху наема и 10% нормативно признати разходи“. Краткосрочното туристическо настаняване има различен характер от стандартния дългосрочен наем. НАП изрично посочва различни възможни режими за краткосрочното отдаване.

А какво става с ДДС и Airbnb/Booking?

Това е може би най-често пропусканият момент.

Когато използваме международни платформи като Airbnb или Booking.com, те предоставят услуга срещу комисиона. Поради това за установените в България лица, извършващи подобна дейност, може да възникне задължителна регистрация по чл. 97а от Закона за ДДС за получаваните услуги от платформите. НАП изрично посочва това задължение при краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи.

При регистрация само по чл. 97а ДДС се отнася до съответните получени услуги – например комисионата на платформата. Тази регистрация сама по себе си не означава автоматично, че собственикът започва да начислява ДДС върху всяка своя нощувка като лице, регистрирано по общия ред. Лицата, регистрирани само по чл. 97а, нямат и общото право на данъчен кредит.

Отделно от това съществуват правилата за регистрация по ДДС по общия ред. От 2026 г. националният праг е 51 130 евро, като са въведени и правила за режима за малки предприятия.

За регистрираните по общия ред лица услугата по настаняване в хотели и подобни обекти, включително ваканционно настаняване, е със ставка 9% ДДС.

Именно заради тези особености препоръчваме ДДС режимът винаги да бъде проверяван със счетоводител според конкретния собственик и модел на работа.

Какво поема Home2Host?

Когато поемем цялостното управление на един имот, нашата работа не приключва със създаването на красива Airbnb или Booking обява.

Целта ни е собственикът да има реално пасивно управление на имота, докато ние организираме целия оперативен процес.

В зависимост от конкретния договор можем да съдействаме и поемем:

• регистрацията на апартамента като място за настаняване;
• комуникацията с общината;
• организацията и работата с ЕСТИ;
• събирането на необходимите данни от гостите;
• отчитането на реализираните нощувки;
• организацията на туристическия данък и останалите плащания според приложимия режим;
• управлението на Airbnb и Booking;
• динамичното ценообразуване;
• комуникацията с гостите;
• настаняване и освобождаване;
• почистване и поддръжка;
• текущ контрол върху имота.

Така собственикът не трябва сам да следи различни платформи, резервации, гости, общински изисквания и ежедневни административни задачи.

Законното управление е част от доброто управление

Airbnb и Booking могат да превърнат един добре подбран имот в успешен източник на доход, но качването на няколко снимки и определянето на цена вече далеч не са достатъчни.

Правилната регистрация, ЕСТИ, туристическият данък, данъчното облагане и ДДС режимът са част от цялостния процес.

В Home2Host вярваме, че собственикът трябва да получава ясна информация за това какво се случва с неговия имот и приходите от него, без да се налага лично да управлява цялата административна и оперативна тежест.

Имате апартамент, който искате да отдавате чрез Airbnb и Booking?

Свържете се с Home2Host. Ще разгледаме конкретния имот, ще ви обясним какъв е процесът за стартиране и как можем да поемем цялостното му управление – от регистрацията и подготовката до първата резервация и ежедневната работа с гостите.

Home2Host – професионално управление на имоти за краткосрочно отдаване.

Настоящият материал има информационен характер и не представлява индивидуална данъчна или правна консултация. Данъчният режим може да се различава според собственика, начина на извършване на дейността, оборота и други конкретни обстоятелства.